買房貸款沒過算違約嗎？貸款成數不足怎麼辦？房貸沒過違約金多少？預售屋違約金最高達 15% ？
理財達人要教你 3 招事前避免房貸沒過違約金、 10 個貸款成數不足的原因，以及 5 大手段避免簽約後貸款不過，趕緊往下閱讀吧！
買房貸款沒過算違約嗎？
買房貸款沒過算違約嗎？答案是肯定的。
如果你正在面臨貸款成數不足，想避免房貸沒過違約金，那麼你可以先確認雙方簽訂的合約中，是否有因為貸款金額不足，而能無條件解除契約的條款。
接著，往前閱讀該條款的先決條件，如果提及「非可歸責於買方之事由」或「非因買方個人因素」，則代表：
- 只有政府限貸政策、銀行近期更改貸款條件，才適用無條件解除契約。
- 因為貸款人（買方）個人信用狀況、財力證明不足等原因，而導致貸款成數不足的人，不能無條件解除契約，即「買房貸款沒過算違約」！
然而，貸款成數不足的原因有哪些呢？接下來的段落我將為你一一解析！
貸款成數不足的原因： 5 大房屋條件解析！
想要在第一時間簽約購買理想的房子，卻擔心貸款成數不足怎麼辦？貸款成數不足的原因主要有 10 個，物件狀況與貸款人能力都有關係。
在這個段落我將介紹 5 個房屋物件的條件，以及它們如何影響銀行審核房貸成數。
房屋成交價高於市價
當你購買房子的成交價超過市場行情，超過了銀行鑑估值，代表銀行認為你買貴了，就沒有辦法提供預期的貸款金額，導致貸款成數不足。
以下根據玉山銀行房屋的貸款試算，舉高雄市鼓山區為例進行模擬：
- 房屋成交價： 2,000 萬元
- 房屋可貸款成數為 7 成
- 銀行審核的貸款金額為 1,260 萬
- 銀行鑑估值： 1,260 萬元（貸款額度） ÷ 0.7 （貸款成數）= 1,800 萬元（銀行鑑估值）
經過以上計算，代表銀行只用 1,800 萬的銀行鑑估值，來提供你貸款需求，建議利用房屋實價登錄網站查詢，以獲得接近市場評估的房屋價值。
建物類別的估價偏好
根據財團法人金融聯合徵信中心（以下簡稱聯徵中心）統計，於 2024 年最新發表的「購置住宅貸款統計資訊」文件中顯示，電梯大樓、公寓具備較高的貸款成數，其次是透天厝與別墅，貸款成數最低的建物類別則是套房。
電梯大樓的估價相對強勢，代表銀行認為即使貸款人無力償還，也能以比較好的價格進行法拍或轉售。
建物類別 | 貸款成數 |
電梯大樓 | 7 ～ 8 成 |
公寓 | 6 成 5 ～ 7 成 5 |
透天厝 | 6 ～ 7 成 5 |
別墅 | 6 ～ 7 成 |
套房 | 4 ～ 6 成 |
屋齡與建物狀況
銀行評估貸款成數時，會考量未來的轉手性、抗跌性及房價成長空間，因此屋齡與建物狀況，也是重要的評價依據。
根據聯徵中心的「購置住宅貸款統計資訊」顯示，理論上預售屋的貸款成數最高，屋齡越高的房子，貸款成數也就越低。
建物狀況 | 貸款成數 |
預售屋 | 7 ～ 8 成 |
新成屋 | 6 成 5 ～ 7 成 5 |
中古屋 | 5 ～ 7 成 |
房屋格局
無論是房間規劃、採光通風、衛浴設計、裝潢與否等，這些房屋格局都會列入評估，畢竟要考量到房屋實用性，以利日後轉手。
另外像是房屋總價過低、大樓店面、透天店面、隔間套房等都是銀行較不願承接的房屋物件，因此會給予較低的貸款成數。
地段與地區特性
地段與地區特性也是重要的統計變項之一，依據聯徵中心的統計資料顯示，精華地段如部分天母與信義區房屋，房屋貸款成數最高能達到 8 成 5 ，相比其他地區的 6 至 7 成，有相當大的差距。
簽約後貸款不過嗎？ 5 個貸款人原因一次看！
銀行擁有繁文縟節的規定，常常只能給出不利的貸款條件，導致貸款人的貸款成數不足。
如果想避免簽約後貸款不過，接下來我帶你看 5 個貸款人原因，讓你盡早評估並尋求其他貸款協助。
月收入與負債比
銀行必須了解你每個月能夠償還的本息金額，利用你的收入與房貸金額的比例，來幫你計算每個月的負債比，理想的負債比在 70% 以下，若超過 70% 則可能會讓貸款成數降低。
如果小智的月收入為 50,000 元，但估算每月的房貸本息金額為 34,500 元，那麼他的每月負債比就是 69% 。
負債比不是只看房貸，如果小智還有信用卡貸、車貸等負債，也會使得負債比提高並超過 70% ，那麼就很有可能導致簽約後貸款不過。
職業與工作性質
銀行在評估貸款人時，也會同時考慮貸款人的薪水穩定程度，有些人的收入較高，但工作每月收入不固定，或是直接領薪水的工作者，都會讓銀行審核較低的貸款成數，或很可能不予以貸款。
個人信用評分
當你正式申請房貸的時候，銀行會向前面提到的聯徵中心提出要求，以調閱你的個人信用紀錄，信用評分通常要達到 600 分以上，銀行才會給你比較好的房貸成數與利率。
每人每年都有一次查詢信用評分的免費額度，可以向聯徵中心申請個人信用紀錄，可依個人需求選擇線上查閱、書面查詢、臨櫃申請或郵寄申請，詳見官網說明。
因此如果近期有購買房屋的計畫，也須避免降低信用評分的事情：
- 無信用紀錄
- 信用卡遲繳
- 啟動信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 申請信用貸款或汽車貸款
- 一年內被銀行聯徵次數超過 3 次
財力證明不足
申請貸款時，必須提供完整的財力證明，如薪轉證明、扣繳憑單、勞保資料或其他收入證明不足等，即使你有穩定且收入高的工作，但收入來源卻沒有相關證明，可能會被銀行歸類為缺乏還款能力。
打房政策規範
打房政策以自然人為單位（意旨一般民眾）進行規範，但只要你是首次購屋，且非購買高價房屋，就不會受到打房政策影響。
打房政策提及，只要是購置高價住宅貸款、在特定地區購買第 2 戶，或者是全國購置第 3 戶，就會有貸款成數上限、貸款無寬限期的限制。
- 高價住宅定義：台北市 7000 萬、新北市 6000 萬、其他縣市 4000 萬
- 特定地區定義：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區
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房屋貸款推薦吉億國際專業貸款！
買房貸款沒過算違約嗎？遇見了相當理想的房屋物件，但又不想被臨門一腳的房貸勸退？
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房貸沒過違約金怎麼算？
房貸沒過違約金要付多少呢？以預售屋作為舉例，建商最多可以收取預售屋成交價的 15% ，因此一定要避免貸款成數不足、簽約後貸款不過的問題。
根據行政院內政部規定，《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第二十四條第四項提及：
買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」
但賣方最多只能沒收你已經繳納的金額，並不能要求你補齊 15% 的違約金！
以實際金額舉例，若你購買了一間 2,000 萬的房子，且已經付了 100 萬給建商，建商最多就只能沒收你已經繳納的 100 萬，而不能要求你補足 300 萬的違約金上限，須特別留意。
買房貸款不過要怎麼辦？ 3 招避免房貸沒過違約金
買房貸款沒過常常會導致違約金的產生，因此在接下來的段落，要告訴你如何透過預作解約條款、利用房貸試算、銀行事先估價，減少貸款成數不足而引發的違約風險。
為了避免貸款成數不足，導致違約與否的法律爭議，可以透過在簽約時加入「但書條款」來避免，但書是專業法律用語，意旨特別或除外的意思。
簡單來說，「但書條款」須在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁備註，雙方約定在發生房貸成數不足時，該如何進行下一步處理的具體說明，實際範例如下：
- 有指定銀行時的範例： A 銀行房屋貸款需達「成交價」 X 成，若房屋貸款成數不足 X 成者，買方得主張無條件解除本契約。
- 無指定銀行時的範例：房貸成數不足「成交價」 X 成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。
內政部為促進不動產交易資訊透明化，架設實價登錄系統，建議購買人透過房屋實價登錄網站查詢房價。
同時利用各家銀行的房貸試算網站，估算合理的貸款額度，並評估自己的償還能力，以免造成貸款成數不足與違約金損失。
直接聯繫銀行，能獲得更準確的估計房貸成數，但這並「不是」要你直接申請貸款，申請貸款會讓銀行執行聯徵查詢且會留下紀錄，連續的申請失敗會嚴重影響個人信用評分，因此只要單純請教房貸估算即可。
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貸款成數不足好可怕！ 5 招應對手段報你知！
貸款成數不足可能會讓夢想瞬間破碎瓦解，甚至使得財務壓力雪上加霜！
面臨貸款額度不足問題，以下我將提供 5 招必學應對手段，讓你避免房貸沒過違約金的後果，建立美好家園。
先降低自身負債比
如果身上已經有多筆貸款，導致整體負債比例較高，可以透過負債整合，先申請一筆額度高、利率較低的貸款，將利率較高的負債償還，降低每月負債比。
建議加上房貸估算後，負債比在 70% 以下較為理想，若過往信用紀錄有較多狀況，則推薦將負債比降至 60% 以內為佳。
增加擔保品
假如你名下還有其他未在貸款中的不動產，也可以抵押給銀行作為擔保品，能讓銀行在獲得籌碼之後，更願意提供你理想的貸款成數。
提供保證人
想要讓銀行放心提供你較高的貸款成數，增加一名財力與信用條件較優秀的保證人，也是一個適合的方法。銀行在保證人的關係審核上較為嚴格，須為二等親內的血親，僅限於配偶、父母、兄弟姊妹與子女等，不接受其他關係。
申請其他貸款
房貸沒過違約金實在不划算，若房貸額度沒有達到理想金額，可以額外辦理民間貸款、個人信用貸款、汽車貸款或房屋附加信貸等。
在信用狀況普通或不佳的時候，以上方法仍然可以取得購屋資金，然而相對來說貸款利率較高，因此申請前請先評估個人償還能力。
尋求專業貸款及財務規劃公司
如果房貸申請都沒有順利成功，也可以請教專業貸款及財務規劃公司進行辦理，財務規劃公司會針對貸款人的財務現況、現有貸款、信用評分等條件，尋找適合的房貸方案，或提供其他貸款方式。
唯一要注意的是，須注意貸款公司是否為政府合法立案，以免遭逢更大的財務風險。
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簽約後貸款不過怎麼辦？ ptt 網友這樣說！
許多人買房時都想知道「簽約後貸款不過」怎麼辦？如果你看完前面還有疑問的話，也是非常正常的事情，畢竟買房是人生中很重要的事情。
關於買房簽約後，貸款沒過或貸不到需求額度，以下整理了 ptt 網友的問題與回答：
貸款成數不足合約無效 ptt
ptt 樓主提問：買房貸款不過怎麼辦？買方可以不買嗎？
ptt 網友回答，簽約後貸款不過或預售屋貸款沒過，想要不買房子可以嗎？答案是一定可以的，不過就是要支付違約金。
貸款成數不足合約無效 ptt 其他網友則表示，如果想要無條件解約，就需要看簽約之前是否有特別備註「貸款成數不足合約無效」或「貸款成數不足解約仲介費」等條款。
買房貸款沒過算違約嗎 ptt
房貸成數不足 ptt 樓主提問：若買方不接受較高的貸款利率，或者預售屋買房貸款沒過算違約嗎？
關於預售屋貸款沒過、貸款利率太高的問題， ptt 鄉民表示可以嘗試看看找民間貸款機構，依據個人信用可能可以取得較有利的利率。
房貸沒過 ptt
房貸沒過 ptt 樓主問以上兩種情況，買方有什麼錢拿不回來？(斡旋金，簽約金，代書費)
ptt 網友回答，現在有許多政府立案的民間機構貸款，不足的資金可以向他們請教，就能順利買下房子並避免違約金。
買房貸款沒過算違約嗎 ptt 問的問題 ｜ 常見問題
貸款成數不足為何會發生？
貸款成數不足的常見原因如下：受到房屋成交價過高、建物類別的估價偏好、屋齡與建物狀況、房屋格局、精華地段與否、月收入與負債比、職業與工作性質、個人信用評分、財力證明不足、打房政策規範等。
信貸可以貸兩家嗎？最多可以貸幾次？
貸款成數受到前述 10 個原因影響，因此簽約後貸款不過的人也不在少數，因此無須過度氣餒。你可以根據以上原因進行修正、採取事前避免措施，或者尋求專業財務規劃公司進行房貸規劃，來協助你達成理想購屋手續。
買房貸款沒過算違約嗎？後果會怎樣？
若沒有滿足解約的先決條件，則買房貸款沒過算違約！建商最多可以向你收取預售屋成交金額的 15% ，但如果你目前繳交金額尚未達到預售屋成交金額的 15% ，建商沒有資格可以要求你繳滿上限，房貸沒過違約金只限已繳納金額。
有辦法避免買房貸款沒過違約嗎？
為了避免簽約後貸款不過，這裡提供三招事前避免手段，分別是預作解約條款、利用房貸試算及銀行事先估價，能讓你在買房之前進行完善的評估。
貸款成數不足該怎麼辦？
你可以試著貸款前先降低自身負債比、增加擔保品、提供保證人、申請其他貸款，或者尋求專業貸款及財務規劃公司協助辦理，以協助你購置理想的房屋物件。
房貸最多可貸幾成？
一般房貸大約都能貸到 6 到 7 成，最多可以貸到 8 成，但通常要符合精華地段、生活機能佳、職業收入穩定等，才有辦法申請到比較高的房貸成數。
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